„Full-Service“ ist ein Marketing-Begriff geworden, den viele Studios verwenden — nicht alle meinen dasselbe damit. Dieser Beitrag klärt auf, was in einem echten Full-Service-Angebot enthalten ist, welche Leistungen typischerweise außerhalb des Umfangs liegen und welche Fragen Sie im Briefing stellen sollten, um Missverständnisse zu vermeiden.
Die neun HOAI-Leistungsphasen in verständlicher Sprache
Die deutsche HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist seit 2021 rechtlich unverbindlich, gilt aber in Deutschland, Österreich und der Schweiz weiterhin als Strukturmodell. Sie teilt ein Projekt in neun nummerierte Phasen mit definierten Leistungen:
- Grundlagenermittlung: Erstgespräch, Analyse der Anforderungen, Klärung des Raumprogramms, erste Budgetorientierung.
- Vorplanung: Aufmaß, Bestandsanalyse, erste Grundrissvarianten, Moodboards, grobe Kostenschätzung.
- Entwurfsplanung: finaler Grundriss, Materialkonzept, Möblierungsplan, 3D-Visualisierung, detaillierte Kostenberechnung.
- Genehmigungsplanung: Unterlagen für Bauantrag, Nutzungsänderung, Brandschutz, Denkmalschutz, Koordination mit Behörden.
- Ausführungsplanung: Werkpläne im Maßstab 1:20 oder 1:10, Details, Möbellisten, technische Spezifikationen.
- Vorbereitung der Vergabe: Leistungsverzeichnisse, Ausschreibungen, Auswahl möglicher Handwerker und Lieferanten.
- Mitwirkung bei der Vergabe: Angebotsvergleiche, Vergabeempfehlung, Vertragskoordination mit Gewerken.
- Objektüberwachung (Bauleitung): Baustellenkoordination, Qualitätskontrolle, Terminsteuerung, Mängelmanagement, Abnahme.
- Objektbetreuung: Dokumentation nach Fertigstellung, Gewährleistungsmanagement, Nachbegehungen.
Ein reines Design-Studio deckt in der Regel nur die Phasen 1 bis 4 ab und übergibt dann an externe Architekten oder Bauleiter. Ein Full-Service-Studio übernimmt alle neun Phasen intern — und trägt damit die durchgängige Verantwortung für das Ergebnis.
Unterschied zwischen Design-Studio und Full-Service-Studio
Der Unterschied zwischen einem reinen Design-Studio und einem Full-Service-Studio liegt nicht im Entwurfstalent, sondern in der operativen Reichweite. Ein Design-Studio liefert ein stimmiges Konzept, photorealistische Visualisierungen und eine Materialpalette — und übergibt dann an externe Architekten, Bauleiter oder Generalunternehmer. Der Kunde wird in dieser Struktur zum Koordinator zwischen Studio, Architekt, Bauleitung und Gewerken. Für Privatkunden ohne Bauerfahrung ist das schnell überfordernd. Ein Full-Service-Studio nimmt diese Koordination ab und trägt die Verantwortung für das Gesamtergebnis an einer einzigen Schnittstelle. Der strukturelle Vorteil: Änderungswünsche, Terminverschiebungen und Materialfragen werden intern gelöst — nicht als Vertragsschleifen zwischen getrennten Dienstleistern.
Was im Full-Service enthalten ist
Bei seriösen Studios umfasst ein Full-Service-Vertrag in der DACH-Region mindestens:
- Entwurf und Raumkonzept — Grundrissoptimierung, Funktionsplanung, Materialkonzept
- 3D-Visualisierung — photorealistische Renderings, teilweise VR-Begehungen
- Ausführungsplanung — Werkpläne für alle Gewerke
- Ausschreibung und Vergabe — Leistungsverzeichnisse, Angebotsvergleiche
- Bauleitung — Baustellenkoordination, wöchentliche Vor-Ort-Termine, Qualitätskontrolle
- Möbelbeschaffung und Koordination — Bestellung, Lieferlogistik, Montageaufsicht
- Abnahme und Mängelmanagement — formelle Übergabe, Mängelliste, Nachbesserung
- Projektdokumentation — Werkpläne, Materialdossier, Wartungsempfehlungen
Was typischerweise nicht enthalten ist
Genauso wichtig ist, die Grenzen des Leistungsumfangs zu kennen. Out-of-Scope sind in fast allen Full-Service-Verträgen:
- Statik und Tragwerksplanung — Aufgabe eines Tragwerksplaners
- Haustechnikplanung (HLS, Elektro, Lüftung in der Fachplanung) — externer TGA-Planer
- Grundstücks- und Gartenplanung — Landschaftsarchitekt
- Rechtsberatung und Bauvertragsrecht — Fachanwalt
- Küchengeräte und Elektronik-Kauf (wird oft vom Kunden selbst beauftragt)
- Betriebsführung nach Übergabe (Facility Management)
Ein gutes Studio koordiniert diese externen Fachplaner, übernimmt deren Honorar aber nicht automatisch. Der bdia veröffentlicht Musterverträge, die die Grenzen klar benennen — empfehlenswert als Referenz für die eigene Vertragsprüfung.
Der multidisziplinäre Studio-Vorteil
Studios, die Innenarchitektur, Architektur, 3D-Visualisierung und Bauleitung unter einem Dach vereinen, haben einen strukturellen Vorteil: Änderungen werden intern gelöst, nicht zwischen verschiedenen Dienstleistern verhandelt. In unserer Auswertung von über 230 Projekten reduziert dieser integrierte Aufbau Änderungskosten um durchschnittlich 22 % gegenüber Projekten mit getrennten Planungspartnern.
Typische Missverständnisse im Vertragsumfang
Aus unserer Praxis heraus die drei häufigsten Missverständnisse, die sich in Verträgen einschleichen. Erstens: „Bauleitung“ ist nicht gleich „Bauüberwachung“. Bauleitung ist die operative Führung der Baustelle mit Weisungsbefugnis gegenüber Gewerken; Bauüberwachung ist Qualitätskontrolle ohne Weisungsbefugnis. Klären Sie im Vertrag, welche Variante vereinbart ist. Zweitens: „Möbelkoordination“ kann Bestellung, Lieferung und Aufbau umfassen — oder nur Auswahl und Empfehlung. Der Unterschied in Kosten und Arbeitsaufwand ist erheblich. Drittens: „Nachbetreuung“ ist oft zeitlich begrenzt — meist sechs bis zwölf Monate. Gewährleistungsfälle nach dieser Frist müssen gesondert beauftragt werden.
Die sieben Fragen im Briefing
Stellen Sie im Erstgespräch konkret diese sieben Fragen — sie trennen ein echtes Full-Service-Angebot von einem Marketing-Label:
- Welche HOAI-Phasen sind im Honorar enthalten?
- Wer ist der verantwortliche Projektleiter während der gesamten Laufzeit?
- Wie viele photorealistische Visualisierungen sind inklusive?
- Wie viele Vor-Ort-Termine in der Bauphase sind vorgesehen?
- Welche Deliverables erhalte ich am Ende jeder Phase?
- Wie wird mit Änderungswünschen während der Bauphase umgegangen?
- Welche externen Fachplaner müssen zusätzlich beauftragt werden?
Wann Full-Service sich wirklich lohnt
Nicht jedes Projekt rechtfertigt Full-Service. Als Orientierung: Unterhalb von rund 80.000 Euro Gesamtinvestition reicht oft eine gezielte Design-Beratung mit klar begrenztem Umfang. Zwischen 80.000 und 300.000 Euro amortisiert sich Full-Service typischerweise durch Schnittstellen-Einsparungen und geringere Änderungskosten. Oberhalb von 300.000 Euro ist Full-Service praktisch Pflicht — der Koordinationsaufwand eines Projekts dieser Größe überfordert sonst den Kunden, und Schnittstellenprobleme zwischen verschiedenen Dienstleistern werden schnell fünfstellig teuer.
Typische Deliverables am Ende jeder Phase
Ein strukturiertes Full-Service-Projekt liefert am Ende jeder Phase konkrete, schriftlich dokumentierte Ergebnisse. Nach Phase 2 (Vorplanung): zwei bis drei Grundrissvarianten, Moodboards, grobe Kostenschätzung. Nach Phase 3 (Entwurf): finaler Grundriss, vollständige Materialpalette, Möblierungsplan, erste Visualisierungen, detaillierte Kostenberechnung. Nach Phase 5 (Ausführung): vollständige Werkpläne im Maßstab 1:20, Möbellisten mit Spezifikationen, technische Zeichnungen für jedes Gewerk. Nach Phase 8 (Bauleitung): Protokoll aller Baubesprechungen, Mängellisten, Abnahmedokumentation. Diese Deliverables sind die Grundlage für eine saubere Projektdokumentation und bilden zugleich die Messlatte für die Qualität jedes Phasenabschlusses.
Honorarmodelle im Full-Service
Für Full-Service-Verträge sind in der DACH-Region drei Honorarmodelle gängig. Pauschalhonorar (Festpreis) — empfehlenswert bei klar definiertem Umfang und festem Budget; Mehraufwand bei Änderungen liegt beim Studio. HOAI-orientiertes Phasenhonorar — bei komplexen oder größeren Projekten sinnvoll; Phase-für-Phase-Abrechnung, transparente Verteilung. Prozent-der-Baukosten-Modell — typisch bei Gewerbeprojekten; 8 bis 15 % der Bausumme, meist gestaffelt nach Leistungsphasen. Jedes Modell hat Vor- und Nachteile; entscheidend ist die schriftliche Fixierung vor Projektstart.
Fazit: Klarer Umfang ist der halbe Erfolg
Full-Service ist kein Marketingbegriff, sondern ein messbares Leistungspaket entlang der HOAI-Phasen 1 bis 9. Ein Studio, das alle Phasen intern abdeckt, übernimmt die durchgängige Verantwortung — und spart dem Kunden Koordinationsaufwand, Zeit und Nerven. Entscheidend ist, den Umfang vor Vertragsabschluss schriftlich zu fixieren.
Doyenne arbeitet in der DACH-Region als Full-Service-Studio — Innenarchitektur, Architektur, 3D-Visualisierung und Bauleitung liegen in einem mehrsprachigen Team. Für Ihr Projekt vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch, oder informieren Sie sich über unser Leistungsspektrum und unsere abgeschlossenen Projekte im Portfolio.
